Blog

Studium przypadku: „Projekt Zagrody”.

Istnieje grupa przedsiębiorców, którzy posiadają znaczny kapitał, którego nie mogą wykorzystać ze względu na jego zamrożenie. Inwestycje dokonane przed laty jako rokujące, pod wpływem zmian zachodzących wokół nieruchomości oraz w całym regionie mogły utracić przewidywany potencjał. W takiej sytuacji znalazł się właściciel działki o powierzchni 61 tys. m2 w miejscowości Zagrody. Grunt od kilku lat był wystawiony na sprzedaż, jednak brakowało chętnych na inwestycję. Pomysł na stworzenie „Projektu Zagrody” powstał, gdy do firmy zgłosił się przedsiębiorca, który kilka lat wcześniej nabył grunt w Zagrodach celem dalszej odsprzedaży. Działka o powierzchni 61 tys. m2 mogłaby zostać zagospodarowana na wiele sposobów. Uprzednio były to tereny Cukrowni, która upadła, a następnie została wyburzona. W roku 2014 właściciel gruntu zwrócił się z prośbą o pomoc w upłynnieniu kapitału w Zagrodach. Zespół pracowników dokonał analizy geomarketingowej, w wyniku której zdecydowano, że najlepszym rozwiązaniem będzie stworzenie propozycji projektu kompleksowego centrum logistycznego, które mogłoby obsługiwać zarówno magazynowanie, jak i dystrybucję oraz produkcję.

 

Projekt Zagrody” swoją nazwę zawdzięcza przewidywanej lokalizacji przedsięwzięcia. Miejscowość Zagrody zlokalizowana jest na wschodzie Polski, w gminie Garbów, powiat lubelski, w bezpośrednim sąsiedztwie powiatów puławskiego i lubartowskiego. Potencjał ludnościowy samej gminy Garbów wynosi 9 tysięcy mieszkańców, z czego 5,7 tysięcy osób jest w wieku produkcyjnym. Biorąc pod uwagę również sąsiednie powiaty – potencjał wynosi 360 tysięcy mieszkańców, z czego 220 tysięcy jest obecnie w wieku produkcyjnym.

 

Z danych Wojewódzkiego Urzędu Pracy w Lublinie na dzień 31 styczeń 2015 liczba osób długotrwale bezrobotnych wynosiła kolejno: powiat lubartowski – 3876, powiat puławski – 2831, powiat lubelski grodzki – 9416, powiat lubelski ziemski – 3663. W sumie: 19786 bezrobotnych, nie licząc innych osób w szczególnej sytuacji na rynku pracy. Obecnie wspomniane powiaty zmagają się z kolejną falą migracji młodych mieszkańców na zachód Europy.

 

Twórcy „Projektu Zagrody” założyli utworzenie nowoczesnego centrum logistycznego o łącznej powierzchni 34 tys. m2 na działce o powierzchni 61 tys. m2. Ideą stworzonego pomysłu było sprawienie, aby działka w Zagrodach stała się atrakcyjnym obiektem dla potencjalnego inwestora, który z założenia miałby kupić grunt z gotowym pomysłem zagospodarowania oraz wstępnie przygotowanym postępowaniem administracyjnym.

 

Wstępnie w biurze projektowym zostały opracowane dwie koncepcje zagospodarowania terenu. Pierwsza z nich to zobrazowana na Rysunku propozycja wybudowania kompleksu budynków o oddzielnych funkcjach.

 

 

Kolejno miałyby powstać:

1. hala produkcyjno-konfekcyjna o powierzchni 7592 m2,

2. magazyn spożywczy przeładunkowy o powierzchni 2592 m2,

3. magazyn wysokiego składowania o powierzchni 2268 m2,

4. magazyn cross-dock o powierzchni 3444 m2,

5. magazyn chłodnia o powierzchni 3444 m2.

 

Druga koncepcja zagospodarowania terenu inwestycyjnego w Zagrodach to przedstawiona propozycja wybudowania centrum logistycznego

o łącznej powierzchni 34 tys. m2, w którym istniałaby możliwość wynajmowania dowolnej ilości modułów, w zależności od potrzeb klientów. Zgodnie z założeniami budowy centrum logistycznego, hala magazynowa miałaby być podzielona na moduły o takiej samej powierzchni, a każdy z nich miałby posiadać niezależną bramę.

 

 

Projekt prezentujący obie koncepcje zagospodarowania, wraz z dokładnym opisem parametrów technicznych i funkcji budynków, został przedstawiony władzom gminy Garbów. Prowadzone są negocjacje odnośnie ewentualnych ulg podatkowych przez pierwsze kilka lat działalności centrum logistycznego. Wstępnym założeniem jest sprowadzenie kapitału zagranicznego. Jako pierwsze państwa zostały wzięte pod uwagę Wielka Brytania oraz Włochy, ze względu na panującą tam obecnie sytuację podatkową oraz wysokie koszty siły roboczej.

 

Zarówno „Projekt Zagrody”, jak i inne inwestycje w województwie lubelskim, mogą przynieść korzyść nie tylko mieszkańcom, ale i potencjalnym inwestorom. Na tle innych regionów Polski, Lubelszczyzna nadal znajduje się w grupie mniej rozwiniętych. Umiejscowienie inwestycji w takim miejscu argumentuje się między innymi:

 

niskimi cenami gruntów i nieruchomości (cena gruntu pod inwestycje w Lublinie to ok. 200 PLN/m2, wynajęcie obiektu przemysłowego lub magazynowego to ok. 15-25 PLN/m2) niskimi kosztami pracy (wynagrodzenia niższe o ok. 12% od średniej krajowej) niskimi cenami utrzymania (zwłaszcza żywność, wynajem mieszkań) transgranicznym położeniem (jedenaście przejść granicznych drogowych i kolejowych z Ukrainą, Białorusią oraz jedno przejście w porcie lotniczym Lublin, oferującym bezpośrednie połączenia lotnicze z Włochami, Niemcami, Wielką Brytanią, Szwecją, Norwegią).Terminalem intermodalnym połączonym z najważniejszymi portami morskimi

w Polsce. Dostępem do wykwalifikowanej kadry pracowniczej (uczelnie wyższe), przy jednoczesnych niskich oczekiwaniach płacowych.

 

Tworzenie „Projektu Zagrody” rozpoczęto od wizualizacji pomysłu utworzenia centrum logistycznego na działce wskazanej przez klienta. Dokumentacja została przekazana do biura projektowego firmy Borga, gdzie stworzono komputerowy projekt kompleksu obiektów, jakie mogłyby się tam znaleźć, wraz z ich wyceną. Kolejnym etapem było zgłoszenie się całego zespołu do władz gminy Garbów, celem zaprezentowana pomysłu. W przedsięwzięcie została zaangażowana lokalna prasa, tak, aby dodatkowo skłonić wójta gminy Garbów do wydania przychylnej opinii odnośnie planowanych przy inwestycji ulg podatkowych. Opisanie sprawy w taki sposób przy-czyniło się do skutecznej promocji regionu.

 

Obecnie Grupa Magazyny Polska sp. z o.o. dysponuje gotowym projektem centrum logistycznego w Zagrodach wraz z dokumentacją potrzebną do sprzedaży działki oraz wszczęcia postępowania administracyjnego w związku z budową nowych obiektów. Cały projekt jest promowany na konferencjach w Polsce i za granicą w celu znalezienia inwestora chętnego na jego realizację.

Towarowy transport kolejowy


We współczesnym świecie, jednym z dominujących segmentów rynku przewozów różnego typu ładunków pozostaje transport kolejowy. W ciągu całego stulecia aktywnie rozwijały się sposoby transportowania ładunków drogą kolejową.


Głównym czynnikiem, wpływającym na podwyższenie popytu na dostawę kolejową frachtu jest koszt przewozu wagonu kontenerowego. W odróżnieniu od transportu samochodowego, przewóz dużych wagonów z ładunkiem drogą kolejową jest o wiele łatwiejszy, bezpieczniejszy i szybszy. Ponadto, jest to ekonomicznie uzasadnione, zwłaszcza jeżeli chodzi o transportowanie frachtu na dłuższych dystansach. Transport lotniczy i międzynarodowe przewozy samochodowe również mają dużo zalet, ale mimo tego, tylko transport kolejowy jest w stanie zapewnić bezpieczeństwo i integralność nie tylko zwykłego bagażu, ale również ładunków ponadgabarytowych.
Kolejowy transport kontenerowy to wygodna i bardzo popularna usługa nie tylko w Polsce. W większości krajów europejskich właśnie dzięki temu typowi transportu przewozi się większość towarów. System dostarczania ładunków w kontenerach transportem kolejowym ma wiele zalet.


Przede wszystkim jest to:

• właściwe rozwiązania logistyczne;
• wielofunkcyjna infrastruktura kolejowa;
• konkurencyjne ceny;
• dokładne dotrzymanie terminów;
• profesjonalna spedycja.





Za najbardziej optymalny wariant międzynarodowego przewozu ładunków przyjęto uważać transport kolejowy za pośrednictwem różnego rodzaju kontenerów. Jeżeli trzeba dostarczyć za granicę bagaż ponadgabarytowy czy niebezpieczny fracht, to po prostu nie istnieje alternatywa dla kolei. Cechami, które wyróżniają transport kolejowy na tle innych rodzajów transportów są:

• minimalne koszty transportu ;
• praktycznie nieograniczony dostęp w dowolne miejsca na świecie;
• transportowanie bagażu dowolnego typu, konsystencji, pojemności, gabarytu;
• szeroki wybór wagonów dla transportu, w razie potrzeby - możliwość instalacji dodatkowych urządzeń na pokładzie;
• ułatwienia w dokonywaniu przeładunków w procedurze tranzytu na całej trasie przewozu.

Kolejnym wielkim plusem, którym mogą się pochwalić przewozy kolejowe, jest transportowanie frachtu w jakichkolwiek warunkach pogodnych. Żaden transport lotniczy, ani samochody ciężarowe nie zabezpieczą takiego poziomu bezpieczeństwa i zachowania ładunku, jak to można zrobić w przypadku transportu kolejowego.
Rodzaje wagonów, wykorzystywanych w transporcie kolejowym





Ponieważ istnieją różne typy frachtu, nie każdy wagon może być przydatny dla przewozu różnych typów ładunków. Dlatego istnieje wiele rodzajów wagonów służących do przewozu towarów różnej konsystencji lub gabarytów. Oto niektóre z nich:

Węglarka
Mechanicznie rozładowujący się wagon ciężarowy dla przewozu masowych sypkich ładunków : węgla, rudy, cementu, ziarna. Jest to wagon towarowy o otwartym od góry nadwoziu (skrzynia ładunkowa), w dolnej części są rozmieszczone drzwi boczne, przez które ładunek wysypuje się przy rozładowaniu pod działaniem siły ciężkości, co sprzyja szybkiemu rozładowaniu. Istnieją dwa główne typy wagonów samowyładowczych - otwarte i zamknięte. Zamknięte stosują dla tych ładunków, muszą być chronione przed opadami atmosferycznymi. Otwarte wykorzystuje się do transportu ładunków, które można łatwo wysuszyć bez szkodliwych skutków.

Platformy
Jest to rodzaj wagonu otwartego typu, przeznaczony do przewozu długo miarowych, pojedynczych ładunków, kontenerów i sprzętu, niewymagających ochrony przed warunkami atmosferycznymi.

Wagony specjalne
Są przeznaczone do przewozu towarów wymagających zachowania konkretnej temperatury. Pozwalają utrzymywać temperaturę przewożonych ładunków od +14 °C do -20 °C, przy temperaturze powietrza na zewnątrz od -50 °C do +38 °C.

 

 

Autor: Ruslana Sira

 

Czym kierować się przy doborze idealnej lokalizacji dla przedsiębiorstwa?


Lokalizacja to najogólniej miejsce, gdzie znajduje się jakiś obiekt. Na co jednak należy zwrócić uwagę podczas procesu decyzyjnego, aby miejsce, w którym znajduje się firma, miało wpływ na jej sukces?

Na właściwie dokonany wybór, składa się mnóstwo czynników. Ich rozwój na przestrzeni ostatniego wieku sprawił, że zyskały oddzielnie określone – czynniki lokalizacji.

 

Zanim decydenci zaczną debatować na temat miejsca rozpoczęcia bądź przeniesienia swojej działalności, muszą pochylić się nad podstawowymi informacjami dotyczącymi ich firmy.

 

Kto jest klientem i w jaki sposób do nich trafia?

Kto jest dostawcą i w jakich przedziałach odległości, wynegocjowane do tej pory stawki, nie ulegną podwyższeniu?

Jaki typ działalności ma być prowadzony na danym terenie i czy jest w ogóle możliwe? – Także ze względu na aspekty ekologiczne oraz społeczne.

Czy istniejąca infrastruktura umożliwia swobodną rotację towarów?

 

Są to najbardziej ogólne elementy jakie należy wziąć pod uwagę. Hurtownia wysyłkowa, która obsługuje klientów wyłącznie przez internet, może mieścić się w niewidocznym budynku, na obrzeżach miasta. Tutaj lokalizacja samej firmy nie jest kluczem do sukcesu. Właściciel takiego przedsiębiorstwa, może przeznaczyć środki zaoszczędzone na siedzibie, na działania marketingowe w sieci, gdyż tam znajdują się potencjalni klienci hurtowni.

Zupełnie inaczej sytuacja może wyglądać w przypadku np. detalicznego sklepu meblowego. Zwykle są to obiekty o relatywnie dużej powierzchni, które zwykle występują poza centrum miasta. Właściciel takiej firmy może liczyć, że zintensyfikowana kampania reklamowa, zachęci klientów do wypraw specjalnie dedykowanych, jednak mogłoby to okazać się błędem, gdyż klienci tego typu sklepów zwykle decydują się na zakupy w kompleksach handlowych, gdzie mogą zaoszczędzić czas oglądając asortyment kilku sklepów o podobnej działalności jednocześnie, załatwiając przy okazji zakupy spożywcze.

Możliwości prowadzonej działalności na danym terenie określa zwykle miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jest to oficjalny dokument, który dość ogólnie wskazuje możliwości przedsiębiorców. Nie zawsze jednak możliwości jakie daje nam gmina pokrywają się z tym, co miejscowa społeczność uważa za dopuszczalne czy użyteczne. Niejednokrotnie pojawiały się głośne sprawy dotyczące sprzeciwów mieszkańców dotyczących pewnych działalności. Nie zawsze również sprawa dotyczyła działalności uciążliwych. Warto zwrócić na to uwagę ze względu na to, iż mieszkańcy danej okolicy mogą być pośrednio lub bezpośrednio odbiorcami dóbr lub usług. Jeśli nie, to zapewne brane będzie pod uwagę zatrudnienie miejscowej ludności.

Wybór dostawcy jest procesem złożonym głównymi aspektami do rozstrzygnięcia są wybory dostawcy lokalnego bądź globalnego a także decyzja czy będzie to jeden czy wielu dostawców. Przed podpisaniem każdego kontraktu negocjowane są warunki współpracy. Istotne jest aby przed zmianą lokalizacji ustalić z dostawcami zasięg ich działalności na wynegocjowanych wcześniej warunkach. Jeśli okaże się nieopłacalny, należy zrobić rozpoznanie wśród dostawców lokalnych.

 

Aby dostawcy mieli swobodę zaopatrzenia, a odbiorcy łatwo trafili pod wskazany adres, ważna jest infrastruktura otaczająca nową siedzibę przedsiębiorstwa. Od sieci dróg, po miejsca parkingowe przed sklepem czy magazynem. Wszystkie te elementy mogą wpłynąć na ostateczny odbiór i sukces przedsiębiorcy.

 

Czynników lokalizacji jest wiele, uczeni z dziedziny geografii czy ekonomii co roku wymieniają kolejne elementy, które mają wpływ na to, czy dana lokalizacja jest atrakcyjna i dla jakiego sektora gospodarki jest najkorzystniejsza.

 

Autor: Julia Njoga

O co chodzi z tą budową? Dlaczego warto pomyśleć o własnej hali.

Przedsiębiorcy coraz częściej decydują się na wybudowanie własnych obiektów pod prowadzenie swojej działalności. Zwiększone zainteresowanie tematem wynika z mnogości dostępnych programów wsparcia biznesu czy dotacji, ale nie tylko...

 

Ceny wynajmu powierzchni magazynowej w Polsce wahają się od 8-30 PLN/m2, w zależności od standardu budynku i lokalizacji. Zakładając średnio 19 PLN/m2 w magazynie o powierzchni 850m2 otrzymujemy 16.150 PLN netto miesięcznej opłaty za wynajem. Zatem w skali roku 193.800 PLN netto. Biorąc pod uwagę wynajem długoterminowy, np. na 10 lat, z 16.000 PLN miesięcznie powstaje kwota niespełna 2 mln PLN. Oczywiście są to koszty prowadzenia działalności, jednak podjęcie odpowiedniej decyzji na etapie wyboru siedziby, może w przyszłości znacznie przyczynić się do wzrostu wartości aktywów przedsiębiorstwa.

 

 

Nowoczesna technologia budowy hal – szczególnie stalowych – zapewnia relatywnie szybkie powstanie konstrukcji, której izolacyjność bez problemu mogłaby równać się ze ścianami murowanymi. Postęp technologii sprawił, że obecnie najdłużej trwającymi elementami całego procesu realizacji są otrzymanie pozwolenia na budowę oraz finansowania. O ile producenci hal są w stanie dokładnie określić ile trwa prefabrykacja części, ich transport na miejsce budowy oraz montaż, tak sprawy administracyjne są często kwestią trudną do określenia. Na etapie uzyskania pozwolenia na budowę istotne jest zaangażowanie w sprawę Inwestora planującego całe przedsięwzięcie. Jednym z kluczowych elementów aplikacji o wydanie pozwolenia jest złożenie w Urzędzie Gminy kompletu wymaganych dokumentów – których skompletowanie również trwa. Producenci hal przyznają jednogłośnie, że gmina, gminie nie równa i mimo urzędowo określonych przedziałów czasowych, na poszczególne procedury, wydanie pozwolenia może trwać od kilku miesięcy nawet do ponad roku.

 

Obecnie istnieje wiele programów wsparcia biznesu, dzięki którym Inwestorzy mogą starać się o dofinansowanie na planowane inwestycje. W przypadku, gdy nie ma takiej możliwości, pozostają inne metody wsparcia finansowego. Banki czy towarzystwa leasingowe chętnie wspierają tego typu przedsięwzięcia. Należy jednak pamiętać, że każdy z podmiotów finansujących ma ściśle określone zasady współpracy i nie wszystkie projekty mogą się kwalifikować. Mowa tu głównie o wartości inwestycji oraz o wielkości procentowej wkładu własnego. Niezawodnym sposobem na dobranie idealnego sposobu finansowania jest kontakt z kilkoma przedstawicielami placówek, do których wymagań kwalifikuje się dana inwestycja. Aby bank mógł określić warunki współpracy, zwykle potrzebna jest historia finansowa przedsiębiorstwa z ostatnich dwóch lat. Oferty stworzone na podstawie ogólnych danych mogą nie być rzetelne.

 

Analogicznie postępują producenci hal. Tylko praca na konkretnych parametrach, pozwala dokładnie wycenić daną budowlę. Rzadko zdarza się, że prezentowane są cenniki gotowych domów- a jeśli tak to dotyczą one tylko i wyłącznie prezentowanej realizacji. Takie cenniki tworzone są głównie w celach informacyjnych. Ich główną wadą jest to, że wiele osób stosuje pewne przeliczniki np. dom o połowę mniejszej powierzchni w takim wykończeniu będzie kosztował dokładnie połowę mniej. Niestety nie działa to w ten sposób. Każda zmiana regularnych parametrów będzie miała wpływ na ostateczny koszt inwestycji. Dokładnie ta sama zależność dotyczy hal. Każdy element wykończenia – rodzaj posadzki, wielkość części biurowej, wystawowej, socjalnej czy też przeszklenia witryny itd., będą miały istotny wpływ na ostateczną cenę. Każda wprowadzona modyfikacja może podnieść lub obniżyć wartość inwestycji. Planując budowę „Domu dla swojego biznesu”, warto uzbroić się w cierpliwość i poprosić o wycenę doświadczonego producenta hal, który oprócz dokładnej wyceny może doradzić, gdzie warto szukać oszczędności, a gdzie jest to niemożliwe. Rozwój technologii i standardu usług zdecydowanie sprzyja przedsiębiorcom.

 

Dostęp do wiedzy specjalistów jest coraz łatwiejszy, ich usługi – takie jak np. symulacja kredytowa lub wycena hali - są zwykle bezpłatne, a wiedza zdobyta w ten sposób może okazać się nieoceniona.

 

Autor: Julia Njoga

Siedem sposobów na znalezienie idealnej siedziby firmy.

 

Każda firma prędzej, czy później staje przed problemem wyboru nowej siedziby. Poniżej przedstawiamy siedem prostych kroków, które ułatwią ten proces każdemu przedsiębiorcy:

 

1. Określenie swoich potrzeb – należy zwrócić uwagę na to czego nasza firma potrzebuje, biorąc pod uwagę ilość zatrudnionych osób, ich stanowiska (pracownicy biura, magazynu, kierowcy itp), ilość i rodzaj składowanego towaru oraz warunków przechowywania tego towaru.

2. Analiza dotychczasowej siedziby – warto zwrócić uwagę na powód,dla którego musimy zmienić adres. Jeżeli dotychczasowa siedziba była idealna pod względem wszystkich parametrów, to mamy gotowy model nieruchomości do odszukania. Analogicznie można postąpić, gdy w dotychczasowym miejscu nieodpowiednie są tylko poszczególne parametry. Np. Powierzchnia magazynu.

3. Decyzja odnośnie formy własności – wiele aspektów determinuje ten wybór, głównie są to koszty i czas budowy. W praktyce jednak często okazuje się, że poszukiwanie „idealnego” obiektu na wynajem trwa kilka do kilkunastu miesięcy, a więc tyle ile wybudowanie nowego budynku wraz z postępowaniem administracyjnym. Takie rozwiązanie ma najlepsze zastosowanie w przypadku firm, które poszukują rozwiązania na wiele lat. Warto jest zwrócić się do producentów hal z prośbą o dokonania wyceny interesującej nas konstrukcji oraz do banku, aby została stworzona symulacja kredytowa. Takie usługi są zwykle bezpłatne, a wnioski z nich mogą okazać się niezwykle pouczające.

4. Poszukiwanie siedziby samodzielnie, czy przez wyspecjalizowane podmioty? – nie ulega wątpliwości, że poszukiwanie odpowiedniej nieruchomości jest czasochłonne. Często już w fazie negocjacji okazuje się, że pewne elementy, które nie zostały wyjaśnione na samym początku, uniemożliwiają zawarcie transakcji. Zlecenie poszukiwań na zewnątrz, coraz rzadziej wiąże się z kosztami ze strony poszukującego. Ponadto pracownicy takich biur doskonale wiedzą na co zwrócić uwagę podczas prezentacji obiektów oraz jak dokonywać wstępnej selekcji. Zwykle posiadana baza danych obiektów na danym terenie pomaga na wstępie ustalić, czy na danym obszarze może występować nieruchomość o zadanych parametrach. W konsekwencji poszukujący oszczędza czas i nakłady przeznaczone na samodzielne poszukiwania.

5. Jeśli biuro to jedno czy wiele? - wiele osób słysząc słowo „wyłączność” rezygnuje z usług danego biura nieruchomości. Panuje przekonanie, że im więcej osób wie, tym szybciej „coś się znajdzie”. W praktyce wygląda to nieco inaczej. Na każdym obszarze znajduje się ściśle określona ilość budynków o wskazanych przez poszukującego parametrach. Nagłe zainteresowanie określonym obiektem może wywołać zamieszanie na lokalnym rynku. W konsekwencji właściciel obiektu, którym nagle wiele osób się zainteresowało, może zdecydować o podwyższeniu ceny lub nie być skory do negocjacji.

6. Możliwość dostosowania obiektu – często zdarza się, że właściciele nieruchomości oferują dostosowanie obiektów do potrzeb przyszłego najemcy. W zależności od nakładu prac może to leżeć zupełnie po stronie właściciela lub koszty mogą zostać podzielone i rozliczone w czynszu. Warto więc sprawdzić taką możliwość. Dotyczy to głównie obiektów w nieco gorszym stanie, ceny najmu są atrakcyjne, a zmiany jakich należy dokonać często są kosmetyczne – np. odmalowanie biura czy wstawienie dodatkowej bramy.

7. Umowa najmu / sprzedaży – kwestia umowy pojawia się, gdy wybór odnośnie lokalizacji zostanie już dokonany. Bez względu na to jak jest napisana, warto oddać ją do konsultacji z prawnikiem. Na szczególną uwagę zasługują tu zapisy odnośnie kaucji, okresu wypowiedzenia, terminów płatności czy też adaptacji nieruchomości i dodatkowych kosztów.

Bez względu na parametry poszukiwanego obiektu, proces poszukiwania siedziby jest złożonym procesem, który wymaga dużego zaangażowania od poszukującego. W miarę możliwości należy podejść do tego zagadnienia bez pośpiechu, aby dokonany wybór mógł przyczynić się do rozwoju firmy.

 

Transport morski w Polsce

Transport morski jest jednym z najstarszych sposobów transportowania ładunków , który nie stracił swej aktualności w dzisiejszych czasach. Ze wszystkich istniejących w starożytności środków dostarczania towarów, tylko statki nadal funkcjonują na morskich i rzecznych szlakach całego światu.

Transportowanie ładunków transportem morskim.

Cechy charakterystyczne:
Bez względu na szybki postęp technologiczny, transport morski skutecznie zajmuje jedną z pierwszych pozycji na rynku przewozów w porównywaniu z takimi rodzajami transportowania jak transport kolejowy lub lotniczy. Zapotrzebowanie na statki różnego typu potwierdzają następujące fakty:
• Transportowanie morskie różnego typu towarów i surowca w ogólnym światowym obrocie ładunków zajmuje więcej niż 60%
• Transport morski bez przesady można określić jako jeden z najlepszych sposobów przewozu transkontynentalnego do dominujących krajów. Na przykład, tego typu transportowanie w Stanach Zjednoczonych stanowi 90% wszystkich przewozów, a w Japonii i w wielkiej Brytanii jeszcze więcej - 98%
• Transport ładunków drogą morską jest jedyną opcją dostawy towarów na niektóre tereny;
• Transportowanie morskie może być wykorzystywane dla wszystkich typów ładunków - płynnych, sypkich, , kruchych, twardych i towarów, które wymagają dotrzymania szczególnych warunków podczas przemieszczania się. Dla tych celów został opracowany specjalistyczny transport morski - barkowce, tankowce, chłodniowce LO - RO, RO - RO (To typy jednostek towarowych, przystosowanych do przewożenia ładunków tocznych i pojazdów - samochodów osobowych (Polski eksport do Meksyku - branża motoryzacyjna) czy ciężarówek) i tak dalej;
• Średnia odległość transportu morskiego jest znacznie wyższa, niż w przypadku innych rodzajów transportu. Dziś wynosi ona około 3,5 tys. km.

 

Wady i zalety transportu morskiego

Główne zalety przemieszczania ładunków statkami morskich:
- W porównaniu z transportem lotniczym, kolejowym i samochodowym transport morski wyróżnia się niskim kosztem.
- Żaden inny rodzaj transportu nie może porównać się z morskim względem ładowności i pojemności towarów transportowanych
- Według statystyki, transport morski wyróżnia się najniższym procentem utraty lub uszkodzenia ładunku w wyniku wypadków lub katastrof naturalnych (od 1 do 1,5%).
- Unifikowane normy prawne. Morskie transportowanie ładunków reguluje się Ateńską i Brukselską konwencją.


Wady transportu morskiego:
- transport morski wyróżnia się najniższą szybkością przewozów. Przy czym znaczną rolę odgrywa tutaj nie prędkość statków, lecz czas poświęcany na przeładunki w portach;
- Technologicznie i logistycznie skomplikowany proces załadunku/rozładunku;
- Wysoki stopień zależności od pogody i warunków klimatycznych. Transportowanie morski może mocno spowolnić się albo nawet wstrzymywać się pod wpływem czynników naturalnych.

 

Rodzaje żeglugi

Statek może wykonywać żeglugę liniową, trampową, kabotażową lub wahadłowa.
Żegluga liniowa - rodzaj morskich przewozów między pewnymi portami według pewnego rozkładu rejsów;
Żegluga trampowa - nieregularne transportowania morskie, które są realizowane bez stałego rozkładu rejsów oraz określonego harmonogramu, wynikające z aktualnego zapotrzebowania rynku przewozowego;
Żegluga kabotażowa - to żegluga pomiędzy portami tego samego państwa;
Żegluga wahadłowa - to forma żeglugi odbywająca się wyłącznie między dwoma konkretnymi portami lub przystaniami;

 

Transport rzeczny i morski w Polsce

Na terytorium Polski znajduje się około 3980 km dróg wodnych, z których 1.930 km spełnia normy międzynarodowe. Są to następujące szlaki:


E 30 – ze Sztokholmu przez Bałtyk i Odrą do Bratysławy
E 40 – z Bałtyku Wisłą na Morze Czarne
E 70 – z Antwerpii (Belgia) do Kłajpedy (Litwa).


Transport morski w Polsce wykonuje znaczną część międzynarodowych przewozów ładunków. Transport rzeczny wykorzystuje różnego typu kanały i żeglowne rzeki Odry i Wisły. Dobre warunki do żeglugi dostępne są na Odrze, w dolnej części Wisły i Warcie, a także na wodach w okolicy Szczecina, Gdańska i Warszawy. Najczęściej drogą wodną przewozi się piasek, żwir, węgiel, rudy metalowe i nawozy. Podstawowe porty handlowe - to Gdańsk, Gdynia, Kołobrzeg, Szczecin i Świnoujście.

 

 

Autor: Ruslana Sira

Czy warto poszukiwać siedziby przedsiębiorstwa samodzielnie?

 

Każde istniejące przedsiębiorstwo musi mieć swoją siedzibę – chociażby ze względów prawnych. Nie ma to znaczenia, czy jest to fabryka zatrudniająca setki osób, czy jednoosobowa działalność gospodarcza, prowadzona zza biurka w mieszkaniu. Rzadko też zdarza się, że firmy przez cały okres swojej działalności mogą zajmować ten sam lokal.

Moment przeprowadzki jest zwykle obciążający dla przedsiębiorców. Często zdarza się tak, że mimo długiego okresu wypowiedzenia w dotychczasowym lokalu, przedsiębiorcy zwlekają z poszukiwaniami do ostatniej chwili, traktując ten proces jako łatwy i szybki.

Każdy obiekt: magazyn, plac, grunt może zostać opisany ponad setką różnych parametrów. Począwszy od podstawowych jak wymiary, wysokość czy piętro na którym się znajduje, kończąc na rodzaju bram, kontroli temperatury czy typem ogrzewania. Każdy z tych parametrów jest istotny z punktu widzenia Inwestora, a im bardziej wrażliwy towar, tym więcej wytycznych odnośnie budynku, musi zostać spełnionych.

Zwykle firmy poszukują nowej siedziby w związku z rozwojem. Jako wytycznych używają parametrów obecnie zajmowanego lokalu. Zmianie ulega powierzchnia i ewentualny dostęp do magazynu, lub w przypadku uruchomienia kolejnego oddziały firmy, Inwestorzy poszukują kopii dotychczasowej siedziby. Wzorując się na istniejącym już miejscu, które było przez lata dostosowywane zgodnie z potrzebami przedsiębiorcy, otrzymujemy często niezwykle dokładną listę wymagań. Właściciele firm, lub pracownicy odpowiedzialni za znalezienie nowej siedziby mają trudne zadanie – gdyż znalezienie kopii tego co już istnieje jest niemal niemożliwe.

W takim przypadku logiczne wydaje się zwrócenie o pomoc do firm, które zajmują się obrotem nieruchomości. Najlepszym wyborem, jest zdecydowanie się na pomoc podmiotu, który specjalizuje się zagadnieniem nieruchomości komercyjnych. Firmy posiadają swoje rozbudowane bazy danych,pracownicy niemal od razu są w stanie określić, czy znalezienie budynku spełniającego zadane parametry, jest możliwe na wybranym terenie. Tylko w przypadku jednego na sto zapytań, udaje się dopasować obiekt idealnie odpowiadający wymaganiom klienta. Pozostałe obiekty często odbiegają jednym bądź dwoma parametrami. W takim przypadku również pomocny może okazać się udział wyspecjalizowanego podmiotu pośredniczącego. Dzięki utrzymanej relacji z właścicielem obiektu, możliwe jest podjęcie negocjacji. Wielu właścicieli jest w stanie na własny koszt całkowicie dostosować obiekt do wymagań klienta – wszystko zależy od okresu potencjalnego najmu. Dzięki takim działaniom, klienci mogą zdecydować się na wybór miejsca, którego nie braliby pod uwagę, w trakcie samodzielnych poszukiwań.


Przedsiębiorcy mogą obawiać się, że powierzenie tak odpowiedzialnego zadania jak poszukiwanie nowej siedziby na zewnątrz, może być ryzykowne. Należy jednak pamiętać, że podmioty, które się tym zajmują, świadczą usługę i w ich interesie jest, aby cały proces został wykonany jak najbardziej profesjonalnie. Dzięki szczegółowemu wywiadowi odnośnie poszukiwanych parametrów budowli, możliwe jest wykonanie eliminacji niepasujących lokalizacji jeszcze z pozycji biurka. W ostateczności klient może zostać wysłany w dwa lub trzy miejsca, które są najbliższe jego oczekiwaniom, oszczędzony dzięki temu czas, może spożytkować na rozwój swojej specjalizacji.

Co oznacza „klasa A” w obiektach magazynowych?


Zazwyczaj przedsiębiorstwa handlowe lub produkcyjne, które nie posiadają własnych obiektów magazynowych spotykają się z problemem znalezienia miejsca, w którym będą oni przechowywać swoje dobra. Mniejszym firmom, które funkcjonują w dziedzinie gospodarczo-handlowej, po prostu nie opłaca się kupować nieruchomości na własność i zajmować się wszystkimi procesami magazynowymi samodzielnie, dlatego korzystają one z usług wynajmu powierzchni magazynowych.
W porównaniu z rynkiem nieruchomości biurowej, na rynku obiektów magazynowych do niedawna nie istniała jedna klasyfikacji, przyjęta przez deweloperów oraz operatorów logistycznych. Na dzień dzisiejszy, w praktyce międzynarodowej pomieszczenia magazynowe dzielimy na cztery główne klasy – A, B, C, D
Ta klasyfikacja uwzględnia cały szereg różnych parametrów, takich jak poziom rozwinięcia infrastruktury (jakość dróg dojazdowych, możliwość manewrowania dla ciężarowego transportu samochodowego, obecność pętli transportu kolejowego itp.), techniczną charakterystykę pomieszczenia magazynowego, ofertę usług serwisowych (odpowiedzialne przechowywanie towaru, ochrona budowli i terytorium itp.).

 

 


Klasa A

Klasą A obiektów magazynowych nazywamy pomieszczenia, które były zbudowane specjalnie dla prowadzenia działalności magazynowej. Dla magazynów tej klasy są pewne wymogi co do materiałów budowlanych, wysokości sufitów, itp. Ważnym też jest obecność przestrzeni, którą można zagospodarować na potrzeby biurowe (od 5 do 10% całej powierzchni), itp. Wewnętrzny obszar pomieszczenia magazynowego powinien być adaptowany pod konkretny rodzaj towaru, który jest przechowywany.
W przypadku A klasy, warunkiem koniecznym jest dogodność dla transportowania towarów: obecność gałęzi kolejowej, bliskość do głównych magistrali (magazyn klasy A musi znajdować się w pobliżu autostrady lub drogi ekspresowej, w odległości nieprzekraczającej 5-10 km.) . Dodatkowo magazyn musi być wyposażony we współczesny system ochronny i przeciwpożarowy, posiadać dobre oświetlenie (min. 150 lux, i np. oświetlenie LED, które zaczyna być niezbędnym elementem budynków klasy A) i system tryskaczy. Oprócz tego, ważnym elementem jest ilość bram załadunkowych (min. 1 szt./ 1.000 mkw.) oraz bram wjazdowych z poziomu „0” (min. 1 szt./ 5.000 mkw.) . Z reguły, w budynkach klasy A jest możliwa regulacja temperatury, wilgotności i oświetlenia wewnątrz magazynu, w zależności od rodzaju przechowywanego towaru.

 

Przykładowe parametry magazynów klasy A

Pomieszczenia magazynowe klasy „ A” – to parterowe budowle z metalowych albo wielowarstwowych (sandwich-structured composite) konstrukcji. Są zbudowane specjalnie pod magazynowanie towarów. Wysokość minimalna sufitów wynosi nie mniej niż 10m , co pozwala zorganizować wielopoziomowe przechowywanie różnego typu ładunków. Maksymalna głębokość pomieszczenia wynosi do ok. 75m. Minimalna nośność posadzki – 5 t/ mkw. Najbardziej pożądana siatka słupów to 12 m x 24 m lub 12 m x 22,5 m.
Standardowo, umowa najmu na powierzchnie magazynową klasy A zawierana jest naminimum 3 lata. Cena zazwyczaj wyrażana jest w Euro za jeden metr kwadratowy na miesiąc, natomiast opłata eksploatacyjna jest ustalana proporcjonalnie do zajmowanej powierzchni.

 




Autor: Ruslana Sira

Co oznacza „klasa B” obiektów magazynowych?


Do lat 90. XX wieku w Polsce dominował trend budowania obiektów o ciężkiej konstrukcji stalowo-betonowej lub ceglanej. Metoda wysokiego składowania nie była jeszcze wykorzystywana, zatem wysokości takich budowli wahają się między 3 a 7 metrami wysokości. Obiekty te mają zwykle posadzki z wylewki betonowej oraz ręcznie obsługiwane bramy. Dostęp do budynków zwykle jest możliwy z poziomu „0”, choć zdarzają się obiekty wielokondygnacyjne, zwykle pozostałe po dużych fabrykach. Rzadko występują rampy, nie występują doki rozładunkowe. Takie obiekty zwykle zlokalizowane są w obrębie miast, w dzielnicach przemysłowych. Ich główną zaletą jest niska cena w stosunku do lokalizacji, jednak wielu przedsiębiorców przez narzucone odgórnie standardy nie może umiejscowić tam swojej siedziby.

 

Dane z 2004 roku wskazywały na to, że w Polsce istnieje ok. 8 mln m2 powierzchni klasyfikowanej jako klasa „A” oraz aż 60 mln m2 powierzchni klasyfikowanej jako klasa „B”.

 

Przykładowy magazyn klasy B

 

Budynki klasy „B” to obiekty istniejące, których przeznaczenie zostało zmienione przynajmniej raz w taki sposób, aby dostosować je do istniejących wymagań logistycznych. W zależności od tego jakim kapitałem dysponuje właściciel obiektu, istnieje wiele wariantów modyfikacji. Żeby budynek był dopuszczony do użytku istotne jest przede wszystkim dostosowanie go do stale aktualizowanych wymogów bezpieczeństwa. Stąd np. normy bezpieczeństwa przeciwpożarowego są wprowadzane na bieżąco, gdyż w innym przypadku budynek nie zostałby dopuszczony do użytku. Dalsze możliwości przebudowy zależą od właściciela obiektu. Część remontów jest przeprowadzana przed pojawieniem się najemcy. W tym przypadku istnieje jednak ryzyko, że pojawi się klient, który będzie potrzebował dodatkowych modyfikacji. Dysponenci wolą zatem wykonywać remonty swoich obiektów dopiero, gdy znajdzie się potencjalny najemca, który dokładnie określi swoje wymagania odnośnie przyszłej siedziby.

Koszt wprowadzonych uzależniony jest od branży, która planuje zainstalować swoją siedzibę w danym obiekcie. Ilość oraz koszt modyfikacji będzie wprost proporcjonalna do wymagań postawionych przez klienta. Poniesione koszty zwracają się wraz z podniesieniem standardu budynku.

 

Koszty, jakie właściciel budynku istniejącego musi ponieść w związku z jego remontem wpływają później na cenę, za jaką wynajmowany jest metr kwadratowy obiektu. Remonty wykonywane są zwykle z myślą o konkretnej branży, jaka ma 
w przyszłości zajmować powierzchnię obiektu. Modernizacje wykonywane są zgodnie z obowiązującymi przepisami, najczęściej właściciele obiektów decydują się na dostosowanie budynków zgodnie z wymaganiami konkretnego klienta. Po zakończonej współpracy właściciele obiektów posiadających określony standard mogą dostosować cenę odpowiednią do panujących w obiekcie warunków.

 

 

Wykaz przykładowych branży wraz z ceną za wynajem metra kwadratowego o standardzie odpowiadającym określonej branży

(dane z woj. lubelskiego dotyczące rynku wtórnego)

 

 


W zaprezentowanych w tabeli danych widoczne jest przełożenie ilości wymagań jakie musi spełniać obiekt do ceny za wynajem metra kwadratowego takiej powierzchni. Wysokość ceny wynika min. z użycia nowoczesnych technologii jakie muszą być użyte w przypadku branży farmaceutycznej czy spożywczej. W tym przypadku istotna jest automatyczna kontrola temperatury, wilgotności czy czystości powietrza (pył). Towary mniej narażone na oddziaływanie czynników zewnętrznych jak np. gwałtowny spadek temperatury, mogą być składowane w magazynach o znacznie niższym standardzie. Najtańszym rozwiązaniem jest najem placu. W tym przypadku najemcami są reprezentanci branży, które handlują towarem odpornym na działanie warunków atmosferycznych np. złom czy niektóre materiały budowlane.

 

 

Autor: Julia Tomasiak

Rodzaje instalacji oraz wyposażenie hal magazynowych

Instalacje w magazynach

Do odpowiedniego funkcjonowania magazynu i prawidłowych warunków przechowywania towarów niezbędne są odpowiedniego rodzaju instalacje, mianowicie:
- instalacje oświetleniowe,
- instalacje wodno-kanalizacyjne,
- instalacje klimatyzacyjne,
- instalacje przeciwpożarowe.

Wszystkie systemy instalacyjne, które są w magazynie powinny być zakładane zgodnie z odpowiednimi normami oraz przepisami dotyczącymi warunków przestrzennofunkcjonalnych. Powinno mieć się również na uwadze rodzaj składowanych w nim towarów oraz wyposażenie technologiczne magazynu.


Instalacje oświetleniowe

Odpowiednie oświetlenie stanowisk pracy stanowi istotny wpływ na bezpieczeństwo i wydajność pracy w magazynie. Do prawidłowego oświetlenia należy światło dzienne (naturalne), jak i elektryczne (sztuczne). Oświetlenie naturalne musi być wspomagane oświetleniem sztucznym. Ze światła dziennego nie należy rezygnować całkowicie ze względu na jego pozytywny wpływ na stan psychofizyczny pracujących w nim ludzi. Trzeba jednak pamiętać, aby nie wpływało ono niekorzystnie na elementy w nim przechowywane. Światło dzienne, które dostaje się do magazynu przez okna i świetliki, może być stosowane w strefie przyjęć i wydań. Towary w strefie wydań bywają krótko, więc promienie słoneczne nie powinny mieć wpływu na cechy jakościowe tych towarów. Natomiast w strefie składowania towary przebywają długo, więc takie promieni mogą mieć ujemny wpływ na towary. Mogą powodować wysuszanie, nagrzewanie, naświetlanie lub sprzyjać rozwojowi niekorzystnych reakcji chemicznych, bądź rozwojowi bakterii. Oświetlenie wnętrz światłem elektrycznym określa norma PN-84/E-02033. Pomieszczenia przyjęć i wydań, gdzie są wykonywane czynności takie jak: pakowanie, rozpakowywanie, przyjęcia, wydania towaru, ważenie, odczytywania symboli. Lampy powinno umieszczone być u góry hali, tak aby światło z nich padające było rozproszone, nie powodujące powstawania cieni. Oświetlenie światłem sztucznym strefy składowania polega na prawidłowym oświetleniu korytarzy międzyregałowych, przy których pracują między innymi operatorzy wózków widłowych. Korytarze te winny mieć lampy umieszczone w górnej części strefy składowania powodując równomierne oświetlenie przestrzenie korytarza międzyregałowego.



Instalacje wodno-kanalizacyjne

Instalacje wodno-kanalizacyjne w magazynie muszą spełniać wymagania wynikające z zapotrzebowania na wodę i odprowadzenie ścieków dla celów: - sanitarno-higienicznych, - instalacji przeciwpożarowych, - działalności gospodarczej i pomocniczej.
Wymagania w zakresie instalacji wodno-kanalizacyjnych dla pomieszczeń sanitarno-higienicznych w magazynie, do których zalicza się umywalnie, natryski, łazienki, łaźnie, szatnie, przebieralnie. Wymagania dotyczące instalacji przeciwpożarowych w magazynie reguluje Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych, w sprawie szczegółowych zasad przeciwpożarowego zaopatrzenia na wodę. Działalność gospodarcza rozumiana jest jako działalność związana ze zmywaniem wodą dróg wewnętrznych, placów postojowych, podlewaniem zieleni. Należy zatem przewidzieć dodatkowe punkty czerpania wody oraz zabezpieczyć odbiór ścieków.



Centrale klimatyzacyjne

Centrale klimatyzacyjne są to urządzenia wykonujące obróbkę powietrza. Budowane są z myślą do instalowania zewnętrznego i wewnętrznego. Montuje się je do systemu sieci kanałów, którymi obrobione powietrze jest doprowadzane do góry. Wersje do instalowania wewnętrznego są przystosowane do podwieszenia mocowanego do konstrukcji dachu lub do ustawienia na podłodze. Wersje do instalacji zewnętrznej są przystosowane do mocowania na podstawie dachowej. Centrale klimatyzacyjne, wraz z siecią kanałów rozprowadzających przetworzone powietrze o odpowiednich parametrach, są stosowane najczęściej w magazynach, w których składowane towary charakteryzują jednakowe lub zbliżone parametry mikroklimatu w całej przestrzeni składowej. Centrale klimatyzacyjne są sterowane automatycznie za pomocą sieci czujek zainstalowanych w określonych punktach magazynu. Przekazują one sygnały w zakresie zachowania ustalonych parametrów powietrza przestrzeni magazynowej i powodują włączenie lub wyłączenie pracy poszczególnych sekcji centrali. Niestety wadą systemu klimatyzacji jest jego cena, stąd też nie jest on zbyt częstym rozwiązaniem w magazynie.

 

Instalacje przeciwpożarowe

Instalacje przeciwpożarowe pełnią funkcję ochronną i alarmową. Instalacje gaśnicze wodne dzielą się na hydrantową, zraszaczową lub tryskaczową. Typ zastosowanej instalacji zależy przede wszystkim od rodzaju konstrukcji budynku, a także od rodzaju i ilości zgromadzonych w nim towarów. Instalacje alarmowe to zespoły czujek reagujących na różne zjawiska towarzyszące pożarom. Są one połączone z centralką pożarową, która w automatyczny sposób przekazuje sygnał o zaistniałym niebezpieczeństwie.


Wyposażenie hal magazynowych

Regały

Regały - są to urządzenia umożliwiające wielopoziomowe ułożenie materiałów, których odporność na nacisk uniemożliwia bezpośrednie spiętrzenie jedne na drugich lub względy organizacyjne decydują o potrzebie zachowania określonego stopnia dostępności do nich w strefie składowej. Do składowania wszelakiego rodzaju blach służą regały ramowe lub wspornikowe, do których oprócz wózków podnośnikowych z dodatkowym osprzętem roboczym.

Regały ramowe paletowe są podstawowym elementem do składowania.

Można podzielić je na:
- regały wysokości do 6m., są obsługiwane przez większość rodzajów wózków,
- regały do wysokości 13m., obsługiwane przez wózki podnośnikowe z widłami obrotowoprzesuwnymi.

Materiały o większych gabarytach, są to pakiety płyt, blach, wiązki rur i prętów metalowych. Tego typu towar składowane są na regałach ramowych, do obsługi których, oprócz wózków widłowych z dodatkowym osprzętem (przedłużacze wideł) stosuje się wózki podnośnikowe boczne o dużym rozstawie wideł, a także w dużych magazynach układnice specjalne.  

 

Stojaki

Stojaki są to urządzenia o konstrukcji podporowej ramowej lub o konstrukcji wspornikowej. Przeznaczone są do składowania jednostek ładunkowych pakietowych uformowanych z ładunków dłużycowych (rur, kształtowników, prętów w postaci wiązek).

Stojaki tego typu są produkowane jako:
- stojaki słupkowe, są stosowane w przypadku poziomego składowania wyrobów dłużycowych,
- stojaki wspornikowe,
- stojaki klatkowe stosowane do poziomego składowania większej liczby asortymentów o mniejszych zapasach magazynowych.

Stojaki do wyrobów w arkuszach , takich jak blachy są wykonywane jako:
- stojaki stożkowe ramowe jedno
- i dwustronne, - stojaki szczelinowe stosowane do pionowego składowania wyrobów arkuszowych,
- stojaki wspornikowe równoległe jedno- i dwustronne stosowane do poziomego składowania wyrobów arkuszowych.